空き家が増えて社会問題になり、同時にこのような悩みを抱えている人も増えています。実は私もそうなんです。
相続した実家を空き家のままにしておくと様々な問題が発生しますし、空き家の所有者の責任が重くなっているので、空き家を空き家のまま放置しておくことはできません。
そうはいっても、空き家をどうするかは簡単に決められるものではありませんし、空き家の地理的なことやその他の条件によって取れる対策も変わってきます。
この記事では、親から相続した実家を空き家にしないための対策について解説します。
この記事の内容
空き家にすると何が問題になるのか
増え続ける空き家に対応するために、2015年5月「空き家対策特別措置法」が制定されました。
市町村が空き家を調査をして「特定空き家」と認定すると指導や勧告、撤去命令などが出されるようになります。 そして、所有者が撤去の命令に従わなければ、代行執行によって空き家を解体することも認められるようになりました。
また、特定空き家と認定されると、土地の固定資産税も6倍になってしまいます。
つまり、空き家の所有者の責任が重くなり、空き家を空き家のままで放置することができなくなったということです。
したがって、今後は相続した実家が特定空き家に認定されることがないようにすることを考えていかなければなりません。
空き家の現状を把握して対策を検討する
特定空き家にしないための対策を考えるために重要なことは、まずは現状を把握することです。
空き家の現状把握
- 将来的に再び誰かが住む可能性はあるのか
- 今売ることでいくらの値が付くのか本当に売れるのか
- 賃貸にするのに継続的な需要はあるのか、どの程度手を入れる必要があるのか
- その市町村や地域の将来像はどうなのか
このように様々なことを考えておく必要があります。
また、今後の方針を早めに決める必要もあります。
親が亡くなった後とりあえず空き家のまま実家を相続をして、処分するかは何年か経ってからなどと後回しにすると、相続人が集まる機会が少なくなったり、意見がまとまらなくなったりしてしまいます。
意見がまとまらないとは、単に意見の違いでまとまらないだけではなくて、空き家となった実家自体に関心がなくて誰か一人に責任を押し付けてしまうことも考えられます。誰の名義にするかすら決まっていないと、何も手続きが進められなくなります。
また、空き家のまま所有していたとしても、将来的に値上がりが期待できるのはごく限られた地域しかありません。地方都市などでは人口減少のために住宅の需要自体が減少するので、値上がりはほとんど期待できません。したがって、将来的に購入の需要が見込めない地域では、少しでも早く売れるうちに売っておいた方が得策です。
また、相続税が課税された家を売ったときに税額を取得費に加算できる特例は、相続税の申告期限から3年以内に売却することが要件です。だから、売るなら早く決める方が良いのです。
空き家にしないための５つの対策
相続した家を空き家にしないための対策は、大きく分けると「売る」か「売らないで所有し続ける」かのいずれかです。そして、売らない場合には、特定空き家にならないようにどのように管理するのかを考えることになります。
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というのも、「とりあえず貸しておこうと」賃貸してしまうと、その後に売却しても、売却した際の譲渡所得の3000万円控除の特例（被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例）が使えなくなるからです。
売るか売らないかを決めるにも、いくらで売れそうなのか、需要はあるのかといったことが分からないと決めようがないかもしれません。そういう場合は、不動産の一括査定サイトを使うと、無料で複数の不動産業者から査定を取れて便利です。
空き家を売却する
相続した家に将来誰も住む予定がないという場合は、売るのが一番おすすめです。
新しく不動産を買った人に有効に活用してもらえますし、売却してしまえば、水道光熱費や固定資産税のような維持費もかからなくなるからです。
空き家を売るのは手続きが面倒だと思うかもしれませんが、不動産会社に依頼してしまえば、契約と代金の決済のとき以外は特にすることはありません。不動産の一括査定サイトを使って、一番信頼できそうな担当者の不動産業者に依頼すれば良いでしょう。
ただし、売却するには、前提として亡くなった親から相続人に不動産の名義を移しておかなければならないので、誰の名義にして売るのか相続人間で話をまとめておく必要があります。
空き家を賃貸する
相続した実家を売却はしないけど誰も住む予定が無いという場合、賃貸するのも一つの方法です。
人が住むことで特定空き家に指定される心配はなくなりますし、何より家に住んでもらうことで実家を有効に活用できます。
しかし、賃貸すると修繕への対応など面倒なことも起こり、素人の大家さんが対応するのも大変です。
こういう場合は、管理業者に賃貸の管理をまかせてしまうのがいいでしょう。入居者の募集から家賃の管理、トラブル対応まで対応してもらえます。
管理業者選びは、賃貸管理業者の一括比較サービスを利用すれば、管理料やサービス内容を比較検討できるので便利です。
古い家をそのまま貸せるのかという疑問もあるかもしれませんが、リフォームする場合でも、管理業者を決めてから管理業者と相談しながらリフォームするようにしましょう。あまりリフォームをし過ぎても、かえって貸しにくくなることもあります。また、借主に好きなようにリフォームしてもらうという貸し方もあります。
空き家を有効活用する
相続した家を民泊に利用するという方法もあります。
ただし、これはかなり場所を選ぶやり方です。また、素人では民泊経営も難しいので、民泊管理業者にまかせることになります。
他には建物を取り壊して、借地として土地を貸す方法や、駐車場として貸す方法もあります。どちらも、そのような利用に適した場所なのかどうかという問題があるので、慎重に検討する方がいいでしょう。
空き家のままきちんと管理する
家は定期的に適切な管理を行わなければ傷んでしまいます。
2年から3年も放置すれば朽廃などが目立つようになり、4年から5年程度放置してしまうと特定空き家になりかねませんので、定期的に手入れをする必要があります。
空き家であっても管理がきちんとされているうちは「特定空き家」に指定されることはありません。
相続した空き家をどうするか相続人間で決まらないときなどは、特定空き家に指定されることがないように空き家を空き家のままきちんと管理する必要があります。
空き家を管理してくれるサービスもありますので、実家が遠方で頻繁に見に行けないような場合には、そのようなサービス活用するのも良いでしょう。空き家管理代行サービス一括比較は、希望する管理内容を細かく選んで比較できるので便利です。
相続した家に住む
最後に5つ目の対策ですが、これは親が残した家に住むことです。
家を空き家にしない対策として最も簡単な方法が相続人の誰かが、その家に住むことです。
もちろん仕事の関係や家庭の事情などによっては難しい場合もあるとは思いますが、それでも選択肢の1つとして考えることはできます。
まとめ
このように家を空き家にしない為の対策はいくつかありますが、どのような方法をとるにしても、できるだけ早く相続人間で話し合って方針を決めることが大切です。
将来相続人の誰も住む予定が無い場合は、早めに売却するのが得策です。まずは不動産の一括査定サイトで、いくらで売れそうか、需要はあるのかを把握することろから始めてはいかがでしょう。
